土拍市場(chǎng)回暖 房企信心逐步修復(fù)
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
本報(bào)記者 黃永旭 北京報(bào)道
時(shí)隔四年，萬(wàn)科地產(chǎn)再現(xiàn)廣州土拍，并拿下三宗地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和期待。12月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的積極信號(hào)，其中，土地市場(chǎng)的活力進(jìn)一步提升，房企拿地信心正在逐步修復(fù)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者觀察發(fā)現(xiàn)，在一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。土地市場(chǎng)上，熱點(diǎn)城市土拍交易回暖，房企拿地積極性更加明顯，近期多地土拍中，民營(yíng)房企的身影逐漸增多。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二、三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)跡象，樓市在不斷變暖，房企拿地的積極性在增強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期也在不斷改善。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，后續(xù)土地市場(chǎng)的走勢(shì)仍然依賴(lài)于樓市的走勢(shì)，在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出加力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，各城市仍然會(huì)不斷優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進(jìn)住房剛需與改善性住房需求釋放，加大消化存量土地與存量住房的力度，平衡供大于求的供求關(guān)系。樓市會(huì)不斷回暖，土地市場(chǎng)也會(huì)不斷回暖。
“地王”再現(xiàn)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌三個(gè)月之后，11月份，西安新房、二手房均出現(xiàn)跌幅收窄的情況，樓市出現(xiàn)觸底反彈的跡象。經(jīng)歷房?jī)r(jià)波動(dòng)之后，西安土拍不僅拍出“總價(jià)地王”，而且出現(xiàn)四川民營(yíng)房企跨省溢價(jià)拿地，為年末的樓市增添許多期待。
12月12日，西安市北二環(huán)一宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來(lái)成交，地塊面積153.04畝，成交總價(jià)25.59億元，由陜西嘉瀾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下。
記者了解到，該地塊最初為城改項(xiàng)目，幾經(jīng)擱置，如今終于再次迎來(lái)“金主”。25.59億元的成交總價(jià)，也成為2024年西安土拍市場(chǎng)“總價(jià)地王”。
記者注意到，近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，各地單價(jià)“地王”、總價(jià)“地王”相繼出現(xiàn)，尤其是一線城市，表現(xiàn)更為明顯。
11月29日，北京一宗組團(tuán)地塊正式拍賣(mài)，該組團(tuán)地塊由酒仙橋、十八里店、小紅門(mén)三個(gè)地塊組成，總建設(shè)用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬(wàn)平方米，起拍價(jià)高達(dá)153億元。
事實(shí)上，本次出讓的14.7公頃土地，由三個(gè)不同區(qū)域的地塊組成，分別是，酒仙橋地塊建設(shè)用地面積約2.8公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約7.8萬(wàn)平方米，為二類(lèi)居住用地；十八里店地塊建設(shè)面積約9.35公頃，為二類(lèi)居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地；小紅門(mén)地塊建設(shè)用地面積約2.55公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約5.8萬(wàn)平方米，為二類(lèi)居住用地、托幼用地。
最終拍賣(mài)結(jié)果顯示，中海地產(chǎn)以153.32億元的總價(jià)格，競(jìng)得該組團(tuán)地塊，溢價(jià)率0.21%，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)分別為每平方米12.5萬(wàn)元、8萬(wàn)元以及7.9萬(wàn)元。這也刷新了北京市土拍交易紀(jì)錄，該地塊成為北京新的“總價(jià)地王”。
12月2日，經(jīng)過(guò)295輪激烈競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體最終以總價(jià)185.12億元競(jìng)得深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，樓面價(jià)70388元/平方米、溢價(jià)率46.3%，并刷新了近十年深圳涉宅地塊總價(jià)紀(jì)錄，成為新的“總價(jià)地王”。
趙秀池表示，近期土拍過(guò)程中，溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，而且不斷拍出新“地王”，說(shuō)明樓市在回暖，房企拿地意愿增強(qiáng)了。同時(shí)，也說(shuō)明該地塊被開(kāi)發(fā)商看好，位置好、配套好、未來(lái)有潛力的優(yōu)質(zhì)的地塊，一直受到開(kāi)發(fā)商的青睞。
“從目前的土拍情況來(lái)看，熱點(diǎn)城市和優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房企對(duì)這些地塊的預(yù)期比較高。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者表示，目前，土地市場(chǎng)存在分化，拍出“地王”和底價(jià)成交都是分化的表現(xiàn)，熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，必然吸引房企高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。而部分區(qū)位偏弱、配套欠缺、潛力偏弱的地塊，相對(duì)而言，只能底價(jià)成交，也說(shuō)明市場(chǎng)仍在調(diào)整、尋找平衡。
民企出手
今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，土地供需兩端持續(xù)縮量。9月底以來(lái)，一線城市接連一系列政策優(yōu)化，市場(chǎng)活躍度保持較高水平。
中指研究院發(fā)布2024年1—11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜顯示，11月，TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，但拿地企業(yè)仍集中在央國(guó)企和地方國(guó)資，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國(guó)企和地方國(guó)資仍是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。
12月12日，西安市土拍中，民營(yíng)房企四川邦泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“四川邦泰”）競(jìng)得西安市能源金貿(mào)區(qū)69.95畝住宅用地。次日，四川邦泰再度出手，將西安市曲江新區(qū)約42畝地塊收入囊中。
據(jù)了解，該地塊位于雁塔區(qū)雁翔路以東、西安交通大學(xué)曲江校區(qū)以西、雁曲四路以南、規(guī)劃路以北，土地面積為41.861畝，土地性質(zhì)為商住用地，容積率小于等于2.8，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%。
而且，根據(jù)公示信息，該宗地規(guī)劃地上總建筑面積不大于78153.6㎡，要求競(jìng)得人須建設(shè)800㎡社區(qū)服務(wù)站、430㎡社區(qū)辦公、49㎡社區(qū)福利、120㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、350㎡老年人日間照料中心等配建設(shè)施。
四川邦泰方面表示，作為西咸新區(qū)的核心中樞，能源金貿(mào)區(qū)的地位日益重要，是西安未來(lái)金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域之一。并且，宗地周邊發(fā)展較為成熟，地理位置優(yōu)越，具有良好的發(fā)展前景。
記者觀察發(fā)現(xiàn)，一線城市和杭州、成都、西安等熱點(diǎn)二線城市，土拍活力增加的同時(shí)，民營(yíng)房企溢價(jià)拿地的身影也逐漸增多。
11月20日，杭州市蕭山區(qū)奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià)，最終由濱江集團(tuán)以總價(jià)39.54億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)48186元/㎡，溢價(jià)率33.85%，該成交樓面價(jià)刷新了奧體板塊新紀(jì)錄，位居杭州宅地成交樓面價(jià)第二。
12月5日，廣州公共資源交易中心公告番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊成功出讓?zhuān)罱K報(bào)價(jià)約為12.35億元，競(jìng)得人為合肥瑞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，也是2024年首個(gè)在廣州拿地的民企。
12月17日，廣州市成功出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊，其中南站商務(wù)區(qū)3宗地塊被萬(wàn)科底價(jià)摘下，土地出讓總價(jià)28.8億元。這也是時(shí)隔四年，萬(wàn)科首次在廣州拿地。
趙秀池分析稱(chēng)，土地市場(chǎng)作為要素市場(chǎng)，其表現(xiàn)與樓市的狀況緊密關(guān)聯(lián)。如果樓市活力充足、銷(xiāo)售預(yù)期好，則房企拿地積極性便會(huì)增強(qiáng)。土地市場(chǎng)回暖，進(jìn)而可以促進(jìn)樓市回暖，幫助房地產(chǎn)行業(yè)不斷走出低谷。
“房企拿地積極性回升，尤其是民營(yíng)房企的參與，表明市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。”柏文喜表示，一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，市場(chǎng)預(yù)期得到改善，交易活躍開(kāi)始回升。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新發(fā)展階段，住房需求從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型發(fā)展，為群眾建設(shè)“好房子”、提供好服務(wù)，以適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。
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