中信建投:當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)尚處調(diào)整之中 穿越周期能力尤為重要
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中信建投證券研究 文|竺勁(金麒麟分析師) 李凱
2024年上半年,房企業(yè)績持續(xù)下滑,利潤率繼續(xù)下滑,從盈利能力看央企表現(xiàn)最佳,邊際表現(xiàn)地方國企最優(yōu)。房企有息負債規(guī)模整體穩(wěn)定,民企持續(xù)降杠桿,同時其現(xiàn)金短債比指標當(dāng)前依然較差,償債能力有待提升。經(jīng)營方面,房企銷售承壓,上半年百強房企銷售同比下降41.8%,規(guī)模房企全部錄得負增長。拿地方面,房企以收定支減少拿地開支,且持續(xù)向高能級城市聚集。房企經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入呈上升趨勢,收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。當(dāng)前行業(yè)尚處調(diào)整之中,穿越周期能力尤為重要,強者恒強趨勢也更為明顯,看好行業(yè)中尚存之強者。
業(yè)績持續(xù)下滑,盈利能力央企最強,邊際表現(xiàn)地方國企最優(yōu)。2024年中期房企營收20438億元,同比下降16.4%,歸母凈利潤-1079億元,虧損較上年擴大660億元,板塊業(yè)績持續(xù)下滑。2024年中期房地產(chǎn)板塊毛利率13.0%,較上年同期下降2.1個百分點;實現(xiàn)歸母凈利率-5.3%,較上年下降3.6個百分點,利潤率繼續(xù)下滑。央企表現(xiàn)相對較優(yōu),2023年營收同比增長1.0%,歸母凈利潤同比下滑34.2%,毛利率17.6%,地方國企毛利率邊際有所提高。
有息負債規(guī)模保持平穩(wěn),資產(chǎn)減值規(guī)模增加。2024年上半年房企有息負債規(guī)模整體保持平穩(wěn),但民企持續(xù)降杠桿,且償債能力仍在惡化,截至6月末民企現(xiàn)金短債比為0.2,較2023年末下降0.1個百分點。受房價持續(xù)下跌影響,2024年中期A股房企資產(chǎn)減值規(guī)模126億元,上年同期為47億元,資產(chǎn)減值規(guī)模增加。
銷售規(guī)模下降,經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)占比提升。2024年上半年百強房企銷售規(guī)模同比下降41.8%,規(guī)模房企全部錄得負增長。拿地方面,房企以收定支,上半年拿地TOP100房企全口徑拿地金額同比下降39.5%,且持續(xù)向高能級城市聚集。房企經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入呈上升趨勢,收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
投資建議:2024年以來,房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)出臺支撐了高能級城市房地產(chǎn)銷售的較好表現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聚焦核心(fly to quality)現(xiàn)象愈加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)整體中報業(yè)績低于預(yù)期,市場尚處于調(diào)整之中,穿越周期之力變得更為重要,行業(yè)強者恒強的趨勢也更為明顯。
行業(yè)風(fēng)險在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)不及預(yù)期:1、銷售不及預(yù)期:地產(chǎn)市場銷售目前仍處筑底階段,未來有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險;2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期:銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差,資金來源較緊張,項目的施工進度可能受到影響,或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期;3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期:部分高杠桿的房企出險可能性仍存,導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進度緩慢,影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本,進而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。
竺勁:地產(chǎn)、周期及中小盤研究組組長,房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師,北京大學(xué)國家發(fā)展研究院金融學(xué)碩士,專注于房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè)研究,13年證券從業(yè)經(jīng)驗。連續(xù)三年(2018-2020)榮獲最佳行業(yè)金牛分析師獎(房地產(chǎn)行業(yè)),獲得2020年新財富最佳分析師(房地產(chǎn)行業(yè))入圍獎,2020年機構(gòu)投資者·財新資本市場分析師成就獎(房地產(chǎn)行業(yè))大陸區(qū)入圍獎,2020年賣方分析師水晶球獎(房地產(chǎn)行業(yè))第5名。
李凱:中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員,伯明翰大學(xué)財務(wù)管理碩士,研究傳統(tǒng)開發(fā)商、商業(yè)管理、物業(yè)管理。
證券研究報告名稱:《資產(chǎn)減值高于預(yù)期,強者恒強局面未變 ——房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2024年中報綜述》
對外發(fā)布時間:2024年9月6日?
報告發(fā)布機構(gòu):中信建投證券股份有限公司?
本報告分析師:
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
李凱 SAC 編號:S1440524040002
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