房地產(chǎn)稅收新政將如何影響樓市？
馮奎（中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長、研究員）
11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。這被稱為新一輪地產(chǎn)稅收新政。對比前幾輪，此次地產(chǎn)稅收新政對三類人群的支持力度最大，預(yù)計將對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)起到積極作用，然而稅收新政之后，房地產(chǎn)走勢與前幾輪可能并不相同。
從內(nèi)容上看，這一輪稅收新政，重點在于通過降低契稅、增值稅等，從而降低購房成本、提升市場活躍度。稅收政策至少對三類重點人群是重大利好：
一是對改善性住房需求者，新政將契稅1%低稅率優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)已從原先的90㎡提升至140㎡。個人購房者購買家庭唯一住房或是第二套住房，只要房產(chǎn)面積不超過140㎡，均可享受統(tǒng)一的1%契稅優(yōu)惠稅率。對于面積超過140㎡的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執(zhí)行。在多數(shù)城市，小戶型更多體現(xiàn)為剛性需求，而90~140㎡購買需求代表著當(dāng)前這一階段的改善性需求，這部分需求在新房市場比例上升，已占到新增銷售量的三成以上。因此，此次稅收新政可以看作是對改善性居住需求的大力支持。
二是對于一線城市的購房者，新政策實施后，購房者最多可享受2%的契稅減免。在以往的政策下，北上廣深四個一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。假設(shè)在深圳購買第二套住房（面積不超過140㎡），如果房價1000萬，購房者以前需繳納3%的契稅，即30萬元。而自2024年12月1日起，契稅將降至1%，這樣就有20萬元的節(jié)余。北上廣深購房者的購買力較強，這幾個城市的地產(chǎn)的抗跌性也較好，近幾個月來成交活躍，所以稅收新政對于在一線城市或到一線城市去購房的人群來說是重大利好。
三是對于以舊換新的購房者來說，他們所在城市在取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，都將適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅新政策，也就是城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。這對希望賣舊房、買新房的人群來說，無疑是一把助力。
改善性住房需求、一線城市新增需求、以舊換新需求等等，大致上就是當(dāng)前這一階段房地產(chǎn)需求“增量”的主體部分。這幾部分需求進一步釋放和激活之后，還能帶動其他細分客戶和市場的需求，通俗一點說，房子買賣的齒輪就能轉(zhuǎn)動得更快一點。
從這點看，此輪房地產(chǎn)稅收新政的針對性較強，料將產(chǎn)生積極效果。但同時也要看到，與歷史上其他幾輪支持樓市的稅收優(yōu)惠政策相比，本輪新政的效果可能不能等量齊觀?；仡?999年、2008年、2006年等幾個年份，當(dāng)時出于“救市”的考慮，財政、稅務(wù)、住建部門也單獨或聯(lián)合出臺過降低契稅等稅收優(yōu)惠政策，并且這類減稅政策往往最后登場，力大勢沉，效果可謂極為明顯。而本輪房地產(chǎn)稅收新政，如果定位于促進房地產(chǎn)進一步止跌回穩(wěn)，則有望實現(xiàn)這一目的，但由于房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，房地產(chǎn)“熱油烹火”的局面已經(jīng)過去，所以有的房產(chǎn)中介過度炒作房地產(chǎn)稅收新政既沒有基礎(chǔ)，也并不被后續(xù)政策所支持。
不必諱言，過去一段時間的樓市政策，每一項具體措施仿佛都有“有效期”，且這個期限漸次變短。但也正是這一系列政策陸續(xù)出臺，發(fā)揮了“接力棒”作用，從而延緩了房地產(chǎn)快速下跌勢頭，并最終呈現(xiàn)較明顯的止跌回穩(wěn)局面。
從過往經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的出臺，是每一輪支持樓市的“必選動作”。然而，這次與以往有所不同。所以有關(guān)部門一邊要著眼短期出臺系列政策，力求止跌回穩(wěn)；一邊還是要著眼長遠，并搶抓利用寶貴的時間窗口，設(shè)計并出臺更多有效的制度措施，以此推動建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
具體來到這次房地產(chǎn)稅收新政，有些做法還應(yīng)更加制度化、長期化，比如對改善性的商品住房，針對具體面積給予稅收優(yōu)惠時，其稅收政策可以進一步考慮朝著“一致性”方向更加合理化加以設(shè)計。作為房地產(chǎn)稅收政策的一項內(nèi)容，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的收稅也可一并設(shè)計，并創(chuàng)造條件分階段去試點實施。從房地產(chǎn)發(fā)展新模式這一系統(tǒng)性制度架構(gòu)來講，今后一段時間，需要在優(yōu)化和完善供應(yīng)體系、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)運營方式、完善調(diào)控政策、強化安全監(jiān)管等方面，出臺更多有效的政策以及補齊更多的制度短板。
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